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澳大利亚政府鼓励外国投资者来澳投资，但前提是该投资不得有损于澳大利亚的国家利益。
澳大利亚没有一部统一的外资法，外国投资由1975年制定的关于公司的《外国收购和接管法》、《公司法》等法律以及政府的有关方针、政策来管理。
依照澳大利亚法律，“外国人”定义为：
1. 非澳居民的自然人；
2.非长期在澳居留（指一年当中须有200天）的自然人组成的或外国公司对其具有控制利益的公司。这种公司又包括：
（1） 由两个或两个以上非澳居民的自然人组成的或由一外国公司对其具有整体控制利益的公司；
（2） 信托财产的受托人，而受托人中有一自然人为非澳居民，或者外国公司对受托人具有实质性的控制利益；
（3） 信托财产的受托人，而受托人包括两个或两个以上的人，其中每个人要么是为非澳居民的自然人，要么是对受托人具有整体控制利益的外国公司。
外国人来澳投资的审批机构为澳财政部。准备来澳投资的外国投资者须向财政部投资审查委员会提出书面申请。根据澳大利亚的有关法律规定，下述商业活动需经过批准：
（1） 购买澳大利亚公司的股份或购买澳大利亚企业或公司的管理权或控制权达企业资产五千万澳元以上者；
（2） 在澳大利亚开展新业务投资达一千万澳元以上者；
（3） 在购买土地，进行房地产开发与经营方面，澳政府规定外国公司不得购买住宅，除非该公司将此住宅作为其在澳工作的高级行政管理人员的住所。一般情况下，外国公司最多能购买两所此类住宅；
（4） 在报纸、新闻及广播业开展业务；
（5） 进行铀矿开采；
（6） 进入澳采矿业或购买现成的非居住用房地产时，澳方投资至少要占50%，然而如外国人按合理的商业条件，找不到合适的澳方合作伙伴时，这种限制可以取消；
（7） 外国政府或其代理在澳投资，无论其投资规模大小，均须得到澳政府的批准；
（8） 外国投资者在银行业的投资必须符合澳《1959年银行法案》、《1998年金融部门控股法》以及澳银行政策（包括审慎交易规则）的规定。任何接管和收购澳大利亚银行的投资项目，均须报澳大利亚政府，根据是非曲直逐案审定。如外国人拥有的银行及其国内监管者的信誉能令澳审慎交易管理局满意，且该银行符合澳审慎交易管理局的审慎监管安排，则澳政府可以向其签发银行开业许可；
（9） 澳大利亚《1981年运输注册法案》规定，在澳洲注册的船舶，必须由澳大利亚人拥有多数所有权，（比如，由澳居民或根据澳联邦或州法成立的法人实体拥有多数所有权）除非该船舶指定由澳大利亚者承租。
一、澳大利亚最近十年吸引外资政策和法规的调整情况
为了保持政策的连续性，澳大利亚最近十年来吸引外资政策和法规总的来说变化不大，但在近年来全球投资自由化趋势影响下，澳大利亚为了更好地吸引外资，也在逐步放宽吸引外资政策。
放宽对外资进入的审批要求
（1） 澳大利亚总理1999年8月4日宣布，将外资对澳既存企业取得的政府审批底线由原来的五百万澳元放宽到五千万澳元，即外国资本对总资产未满五千万澳元的澳洲企业的投资或接管，不以审批为必要，但总资产达五千万澳元的投资项目仍须审批；
（2） 澳大利亚政府取消了对特种签证持有者通过澳公司和信托机构投资于居民用房地产行业的审批要求；
（3） 与上述（1）项政策相配套，澳政府也将一外国公司中的澳大利亚资产被另一外国公司收购时须向澳政府通知的底线由五百万澳元放宽到五千澳元。
这是这些年来澳大利亚在吸引外资政策方面的最大调整，这项调整大大方便了资产在五千万澳元以下的对澳投资项目。
二、澳外资审查制度
澳国库部负责制订有关外资政策。国库部下属的外资审查委员会负责审查外资项目。对于较大的、较敏感行业的外资项目，该委员会将协调政府其它部门，共同决定是否予以批准。
在大部分行业中，小的外资项目不必接受审查。大的外资项目通常也会得到审查批准。只有少数投资项目被认定将会损害国家和公众利益，不予批准。被拒绝项目的比例只占全部审查项目的２－３％，其中大多数被拒绝的外资基础上是房地产项目。
按照现行规定，如下外资项目必须向政府申报，获得批准后方可实施。
１、购买总资产或市场商业价值在5000万澳元以上的澳现有企业的外资项目；
２、建立总投资额在1000万澳元（含1000）含以上的新企业的外资项目；
３、在传媒业，组合投资占有５％或以上的股份，或不论规模大小的非组合投资项目；
４、购买外国公司（该公司在澳含支机构或资产价值在5000万澳元以上，或在澳资产占其全球资产的５％以上）的投资项目；
５、无论规模大小，由外国政府或其代理机构进行的直接投资项目；
６、购买城市房地产的项目，包括：
（１）购买商业用房地产，已列入文化遗产清单，价值在500万澳元或以上的外资项目；
（２）购买商业用房地产，其未被列入文化遗产清单，价值在5000万澳元或以上的外资项目；
（３）购买住宿设施的外资项目，不论规模；
（４）购买空置城市地产的外资项目，不论规模；
（５）购买住宅房地产的外资项目，不论规模。
一般情况下，被审查的外资项目都会得到政府批准。敏感行业的项目，或事关国家利益的项目，外资审查委员会将做较详细的审查；１亿澳元以上的外资项目，政府将做全面审查。
政府对外资项目的批准有时会附加一些条件，多数情况下是有关房地产项目的开发时间要求或环保要求。
外资审查委员会在外国投资者递交项目申请２周后会要求申请人回答有关问题。绝大多数项目（90％）会在30天内得到批准。少数项目也会在90天内被通知是否予以批准。
三、澳在敏感行业采取的限制外资措施
（一） 房地产
迄今，大量的外资涌入澳房地产业。政府为了确保外资被用于增加住宅的供应而不是用于房地产炒作行为，规定对住宅房地产和商业用房地产的外资项目采取不同的政策；外国人购买澳房地产的合同必须经政府审查批准后方能生效。以拍卖方式出售给外国人的房地产，也必须事先获得政府的批准，并且在拍卖后向外资审查委员会递交合同副本。
１、免于审批的情况
以下两种情况下，购买房地产的项目免于审批：
（１） 居住在国外的澳公民，或持永久居留签证的外国人，或持“特殊签证”的外国人（新西兰公民），以自己名义或通过澳公司购买房地产用于自己居住；
（２） 外国人与其澳配偶一起购买的住宅。
２、 住宅房地产
（１） 已开发住宅房地产
外资购买已开发住宅房地产的申请，通常不被批准，除非以下两种情况：
外国公司在澳建立大型投资企业，为其高层经理人员继续在澳居住12个月以上购买住所，且当住所不用作此目的时即被出售，这种情况下，购买房地产的申请可获批准。公司是否符合资格要求，以及所能购买的住宅数目将取决于公司的经营范围和在澳资产。除非特殊情况，外国公司一般不被允许购买用于此目的两所以上的住宅。如果外国公司打算购买的住宅占其在澳资产的相当份额，该公司的申请也将不被批准。
临时在澳居住的外国人，持有允许其居澳１年以上的临时签证，购买房地产作为住所（非出租目的），并且在签证到期后或离开澳后，立即将房地产出售的申请将获得批准。这类人士包括长期居澳的外国退休老人和在澳学习的18岁以上学生。后者必须在澳学习１年以上，并且只允许购买价值在30万澳元以下的房地产。持旅游签证等的外国人不在此例。
（２） 待开发的住宅房地产
外资购买未开工住宅的项目通常可获批准，条件是要在12个月内开始大规模建设；一旦完工后，必须递交完工日期和开发费用的报告；50％以上的总开支要用作开发费用。此类房地产完工后，可出租，销售或外国投资者自用。
外资购买现住宅进行再开发的项目，政府将逐一严格审查。再开发的房地产必须已无经济价值（不适于居住）；且再开发项目再能增加房屋数目；不低于50％的总开支用作再开发的费用。为了证实此类住宅已无价值，政府将指定评估机构作出评估。此类房地产项目完工后，将被允许出租、销售或外国投资者自用。
外资购买在建项目或新建好，尚未出售、居住的房地产的申请，通常可获批准，条件是外资购买的房屋数量不被超过该类项目的50％。此类项目包括将非住宅（办公室、仓库）改造成住宅，其再开发费用占总开支一半以上的情况。此类项目不包括对已开发房产进行装修的情况。此类房地产项目完工后，将被允许出租、销售或外国投资者自用。一旦住宅被出售后，将被视为已开发住宅房地产项目，按该类项目的外资规定管理。此类项目中，10幢或以上房屋的开发商可申请获得预先批准，向外国人出售不超过50％的房屋。每12个月，开发商需向外资审查委员会报告销售情况，直至房屋售完为止。特殊情况下，４幢至10幢房屋的开发商也可获得预先批准。
（３） 旅游景点内的房地产
外资购买99年９月前政府指定的旅游景点内的住宅房地产的项目，可免于审批；外资购买99年９月后指定景点内的房地产的项目，凡签署10年以上租赁合同，将住宅租给景点／宾馆经营者，用于游客住宿，而非所有者自用的项目，可免于审批。其它购买房地产的外资项目，包括购买待开发各地的项目，将接受一般的外资规定限制。旅游景点的经营者被要求每年向外资审查委员会报告景点内住宿设施的所有权情况。
（４） 购买指定宾馆的楼房
允许外资购买指定宾馆的楼房房间，但每个房间都须签订１０年以上期的管理协议。房屋的所有者只限从事获得收入，而不能占用房屋；所有者无权选择退出管理协议；宾馆的公用设施只能归宾馆管理方拥有。
（５） 住宿设施的购买
外资购买宾馆／汽车旅馆的申请必须接受审查。以购买者名义从事宾馆／汽车旅馆的经营通常可以获得批准。
（６） 分时享用度假住房（TIME SHARE RESORTS）
外资购买分时享用度假住房的，将被视为购买住宅房地产，并接受有关的外资政策管理。但每年享用时间不超过４周的购买申请免予审查。
3、商用房地产
外资购买商用房地产的项目应报外资审查委员会审批。以下几种情况免于审批：
（１）居住在国外的澳公民或其控制的公司、基金购买商用房地产的项目；
（２）总价值在5000万澳元以下的项目，除非该项目土地空置；该项目包含住宿设施；由外国政府或代理机构出资购买；该房地产为价值500万澳元以上的文化遗产；
（３）外资购买商用房地产，用作自身商业经营目的（非住宿设施）的项目。
外资购买5000万澳元以上的商用房地产的项目通常可获批准，并且政府对价值在5000万至１亿澳元内的项目不做详细审查，除非其事关国家利益。
外资购买待开发或再开发商用房地产项目，通常可获批准，条件是在12个月内开始大规模建设，并且一半以上的总开支用作开发费用。
（二） 金融业
１、投入到澳金融业的外资项目，须遵守1959年的“银行法”，1998年的“金融业（控股）法案”。任何外资收购，接管澳银行的申请，政府都将视其性质，逐一审查。澳允许外国银行在澳开办新银行业务，但此类业务须得到金融咨询管理委员会的同意并接受该委员会的监督、管理。
２、1998年金融业（控股）法案的目的是使金融公司（包括保险公司，存款机构）产权转化，保证金融业中等足够多的经营者，保持金融业的活力，降低金融控制权过于集中的风险。
该法案的核心内容是：规定个人要拥有金融公司15％以上的股份，必须得到国库部的批准。当国库部认定此种情况无损国家利益时，才会批准此类申请。国库部长亦有权视情况撤消此类批准。对于资金在7.5亿澳元以下的存款机构，10亿澳元以下的一般保险公司，50亿澳元以下的人寿保险公司，个人拥有15％以上股份的申请由金融咨询管理委员会负责审查；更大的申请由金融服务管理部长审查。
虽然澳大利亚鼓励外国银行进入其金融业，以增加市场竞争，但澳认为：大银行应当掌握在澳人种。任何大规模向外资转让澳银行所有权的行为都将被视为有损国家利益。
（三） 传媒业
将传媒业列入敏感行业，原因在于澳认为传媒要反映澳文化特色，宣传澳政治观点和主张；并且传媒业的所有权不能过于集中。
传媒业中的外商直接投资或购买５％以上股权的租合投资项目的申请，必须接受政府审查。
１、广播
外国人购买现有广播服务体系中的企业，或建立新的广播服务企业的申请，必须接受严格审查。1992年的广播服务法规定：
商业电视广播公司中，单一外国人不得拥有超过15％的股份；外国公司不得拥有总体超过20％的股份；外国人不能控制商业电视广播的运营；外国董事不能超过董事人数的20％。但是，商业电台或其它广播服务没有外资所有权比例。
２、报纸
外资投入到全国性、地方、城市、报纸业的申请受到严格审查。购买现有报纸的５％以上的股份的现有或外资新办报纸的项目都将逐一审批。外资购买全国性，都市报纸股份的最高比例为30％，其中单一外国股东的股比上限为25％（其它不相关的外国投资者可拥有另５％的股份）。地方或城镇报纸中的外资股比上限为50％。
（四） 民航
１、国内航空运输
外国人（包括外国航空公司）可以被批准获得最高达100％的澳国内航线应得的股份，除非项目有损国家利益。
２、国际航空运输
单个外国航空公司可被批准拥有澳国际航运承运人25％以内的股份；全部外资的股比限制为35％。对于QUANTAS公司，总体外资股比限制是49％；单个外国股东可拥有最多25％股份；外国航空公司总体可拥有最多35％的股份。此外，对董事会成员的国籍，外国企业的所在地等，政府亦有所要求。
根据1999年9月3日调整后的外资政策规定，外国人包括外国航空公司，被允许在澳国际航运公司中拥有最多49％的股份。对QUANTAS公司的有关规定保持不变。
（五） 机场
政府将逐一审查外资购买澳机场的申请。根据“96年机场法”的规定：由联邦政府出售的机场，外资的最高比例为49％；其中外国航空公司拥有的股份限制在５％以内；外资不得交叉拥有悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯机场。
（六） 船运
按照1981年的“船运登记法”，在澳登记的轮船，必须主要由澳拥有（包括澳公民或按澳联邦、州、地区法律成立的公司实体）。
（七） 电讯业
（1）澳大利亚电讯公司（TELSTRA）主要由联邦政府拥有。从97年10月开始，联邦政府将TELSTRA部分私有化，向公司和私人投资者出售其49.9％的股份，其中外资的比例限制在35％以内；外国私人投资者只允许拥有５％以内的股份。
（2）1997年8月14日，财政部宣布，取消外国人投资于澳Optus和Vodafone两公司（电讯业方面的大企业）的所有权限制方面的特别规定，并规定从1997年8月14日起，所有对上述两公司的外国投资，只须适用外国投资政策的一般性规定。这些一般性规定同样适用于外资新进入澳洲电讯部门或投资于电讯业的既存企业。但该规定不影响对外国人投资于澳洲电讯（Telstra）所设定的所有权限制。
对外资投入到电讯业中的其它企业或建立新企业的申请必须经政府审批，通常都会得到批准。 | 
